La vivienda

El derecho a una vivienda digna

El Título I, Capítulo III, Art. 47 de la Constitución (De los principios rectores de la política social y económica), establece que "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación".

Informaciones frecuentes en los medios de comunicación, y la más que probable experiencia compartida con conocidos, cuando no familiares, nos confirman que la realidad actual en España está muy lejos de cumplir el precepto constitucional, ya se trate de viviendas en propiedad o en alquiler.

El problema viene de lejos y antes de ponernos a buscar responsabilidades prematuras bueno sería admitir que obedece a múltiples causas.

Quién compra y quién alquila

Desde los años 40 del siglo pasado, los poderes públicos fomentaron la adquisición de vivienda como parte esencial del ideal de vida (que, además se tratara de establecer una cierta mentalidad conservadora en la población, no estoy seguro de si fue causa o consecuencia de esa política).

Recuerdo un trabajo leído en "Capital Humano" a mediados de los 80 en el que se demostraba la paradójica relación entre subdesarrollo y viviendas en propiedad. En aquella fecha, Bangladesh era el país con mayor porcentaje de viviendas propias, mientras Suiza, creo recordar, ocupaba el extremo opuesto.

Hoy y referidos los datos a Europa, Alemania es el país con menor número de viviendas en propiedad 59’3 %, mientras que España, en la mitad de la tabla, cuenta con 75 % de viviendas en propiedad; Rumanía con el 96 % cierra la relación. Significativo ¿verdad? En cualquier caso, y por lo que a nosotros se refiere, crece poco a poco el porcentaje de casas en alquiler.  

A propósito de los precios

En cualquiera de ambos casos, compra o alquiler, hay factores de desequilibrio de orígenes diferentes:

• Desde hace tres cuartos de siglo España ha sufrido un éxodo masivo desde ambas mesetas a las costas, o hacia polos muy localizados de atracción en el interior (Madrid, Zaragoza, Sevilla, etc.) lo que ha desequilibrado el binomio oferta / demanda. Primera conclusión provisional, por tanto, la dificultad de encontrar vivienda digna soporta una distribución geográfica a tono con lo que acabo de exponer.
• Nuestro modelo turístico ha favorecido la proliferación de un tipo de alojamiento, los "alquileres turísticos", que, al margen de otros aspectos cuestionables ha encarecido súbitamente los alquileres en ciertos puntos de España.
• La contracción de la oferta en el mercado de alquileres dispara los precios y, por otra parte, una normativa desequilibrada en favor aparente del arrendatario, hace poco atractiva la fórmula para el propietario tradicional, propietario de uno o dos o tres viviendas, que puede verse inerme ante prácticas de difícil o exasperantemente lenta solución judicial.

En cuanto a la capacidad de compra o de alquiler

• Limitándonos a los tres últimos lustros, las tres recientes crisis sucesivas, la financiera, la debida a la pandemia y la consecuente con la actual crisis energética, ha aumentado la brecha social hasta niveles alarmantes: la tendencia al alza de los precios ha coincidido con una pérdida significativa de poder adquisitivo en las clases medias y bajas.
• Aunque los precios de venta han caído en valores absolutos si tomamos como referencia 2007, el mercado está dando muestras de recuperación en los dos últimos años.
• Otro factor que en los últimos meses vuelve a incidir negativamente en este segmento (vivienda en propiedad) es el alza del precio del dinero y, por tanto, el incremento del coste de las hipotecas.
• En cuanto a los alquileres, el precio medio ha subido desde los 7’3 € por m2 en 2013 hasta los 11’4 el pasado año. El impacto de la recuperación del turismo en el actual ejercicio, a la espera de datos ciertos, tiene que haberse notado.

Un fenómeno común 

Ya insinuado, tanto en el mercado de compra como en el de alquileres: la desequilibrada distribución geográfica de la gravedad del problema.

• Los grandes polos de atracción, grandes ciudades, la costa, zonas turísticas, soportan una presión de la demanda mucho más acusada que las áreas que han ido perdiendo población. En algunos casos, Islas baleares, los precios de mercado de los alquileres los hacen inasequibles para profesionales imprescindibles para al correcto funcionamiento social. Hablo, por ejemplo, de médicos, profesores o funcionarios.
• Pese a todo, y por extraño que parezca, la situación global, los valores medios españoles en cuanto a qué % de renta disponible se dedica a gasto de vivienda, no es disparatada en relación con nuestros socios de la UE: la media para 2019 en la UE fue del 20% de la renta aunque esta cifra difiere entre los Estados miembros, con los porcentajes más altos en Grecia (38,9%), Dinamarca (27,1%), Alemania (25,9%) y Bulgaria (24,8%). España se queda en un 17,1%, es decir, por debajo de la media.
• Otro más de los problemas en España es que los grandes referentes salariales, salario mínimo, tablas retributivas de convenios colectivos de sector, retribuciones en la función pública, no hacen distingos geográficos, así que, con frecuencia, el mismo salario que puede resultar suficiente en tal o cual capital de provincia del interior, no basta para cubrir costes de supervivencia en Madrid o San Sebastián.
• Sin embargo, si nuestro %  de renta dedicada a vivienda es inferior a algunos de los grandes países y nuestros médicos, nuestros arquitectos, nuestros ingenieros emigran a ellos es que, pese a todo, la desproporción absoluta entre ingresos y costes es inasumible: las familias españolas están sufriendo la mayor pérdida de poder adquisitivo de los últimos 45 años y el país ha sido el que más se ha resentido por las consecuencias de la pandemia de entre los que aspiramos a que sean nuestros iguales.
• Una simple mirada a estas cifras de salarios medios dan la medida del camino a recorrer: Suiza. 82.000 € al año; Noruega 62.400; Alemania, 52.200; UK, 52.200; España, 26.832.

Quizás por esa relación salario coste de la vivienda, y no tanto por al cambio de mentalidad de nuestras jóvenes hornadas de profesionales, la edad de emancipación en España dista mucho de estar alineada con la de otros países europeos: Suecia. 19’1; Finlandia, 21; España 29,  Croacia 31’2.

Qué se puede hacer y a quién le corresponde hacerlo

Volviendo al principio, recordemos que el Art. 47 de la Constitución forma parte "De los principios rectores de la política social y económica". No se trata, por tanto, de un derecho exigible sin más ante los Tribunales, como puede serlo cualquier vulneración del derecho al honor o a la propiedad o a la vida.

Es algo bastante más complejo, que atañe a la sociedad en su conjunto y, más específicamente, a los poderes públicos, los sujetos activos de la "política social y económica", que serán los que tengan que crear las condiciones precisas para que el derecho genérico se plasme en soluciones concretas que lleguen al ciudadano.

Me temo que decir que "es un problema de Estado", que lo es, resuelve poco o  nada la cuestión. ¿Qué parte del Estado, el Gobierno de la Nación, las CC. AA., Los Ayuntamientos? Los tres niveles, atendiendo a lo que establece la propia Constitución y su reparto de competencias.

En cuanto a las estatales, lograr acuerdos de Estado, fijar las bases, legislar sobre materias tales como arrendamientos, regímenes fiscales, normas procesales y ayudas económicas públicas, parece evidente que deberían quedar en su esfera.

Medidas de dudosa eficacia y alternativas posibles

• Limitaciones al precio de los alquileres. Además de su discutible constitucionalidad, los intentos ensayados en ciertas ciudades tan importantes como Berlín, por ejemplo, demuestran su escasa eficacia: contraen la oferta y generan fenómenos de sobreprecios clandestinos.
• Medidas coercitivas sobre los alojamientos turísticos. Puede achacárseles vicios muy parecidos (no está clara le legalidad de la medida ni resulta sencillo garantizar su cumplimiento).

Creo que, en cuanto a la promoción de viviendas en propiedad, daría mejores resultados, disponer de suelo público, tratar fiscalmente de forma selectiva la adquisición de según qué vivienda y dónde se adquiera y quién sea el comprador, articular un programa de créditos públicos a intereses razonables y, al mismo tiempo, regular con más precisión con mayores niveles de exigencia y control los alojamientos turísticos. 

No me cabe duda alguna de que el sector hotelero tradicional estaría encantado de suministrar ayudas en este terreno.

En cuanto al mercado de la vivienda en alquiler, me parece que sería conveniente ensancharlo en, al menos, dos direcciones.

• Una legislación más atractiva para el arrendador que la actual. No se trata de reducir las garantías del arrendatario, sino de hacer interesante el negocio para el propietario: protéjasele frente a impagos injustificados, asegúrese la rápida solución de los procesos y, desde luego, revísese de arriba abajo lo legislado en materia de ocupación ilegal de viviendas.
• Hágase de las instancias públicas, Ayuntamientos sobre todo, un proveedor de viviendas en alquiler. Un amplio parque de viviendas municipales, ni siquiera sólo para rentas bajas, con alquileres fijados desde el interés público sería la mejor forma de influir a la baja en el precio global de los alquileres. Si, además, se consigue una fuente de ingresos adicional para las administraciones locales no veo mayores inconvenientes.

¿Cuántos de nuestros Partidos Políticos estarían dispuestos a sentarse con sus adversarios para tratar de llegar a un acuerdo en esta materia? No haría falta que se casaran unos con otros: sólo que alguna vez, ésta por ejemplo, pensaran en lo que necesitan muchos de sus votantes.