¡Mi casa!

Lamento generalizado

El lastimero quejido del más entrañable extraterrestre que ha producido la historia del cine, me temo que está siendo reproducido a diario por centenares de españoles de no importa qué género, casi siempre jóvenes, que no encuentran un lugar donde comenzar su vida adulta, emancipados de sus mayores.

Da lo mismo que estén buscando casa para comprar o para alquilar, sus esfuerzos son cada día más angustiosos. De hecho, el español se independiza a los 30’4 años; según los datos de la UE, sólo Montenegro, Grecia y Croacia lo hacen más tarde, siendo la media europea los 27 años. 

Un problema con muchos componentes

Sería muy sencillo despachar el problema diciendo que en este país faltan, según el Banco de España, del orden de 700.000 viviendas.

A partir de ahí, para llegar a la conclusión de que escasez es igual a incremento de precios, no se necesita ser tan listo como Adam Smith, el escocés que allá por el primer tercio del S XVIII, enunció, entre  otros hallazgos, la conocida ley de la oferta y la demanda que ya conocían tenderos y menestrales un milenio antes. La verdad es que, si como he escuchado esta misma semana el precio de la vivienda en España se ha incrementado el 72% en el último decenio, la escasez que padecemos de lugares donde vivir ha de haber crecido bastante.

Permitidme que os haga llegar mi propia peripecia, para compararla con el presente, tratar de averiguar causas y aventurar soluciones.

En 1969, yo vivía en Málaga en un apartamento amueblado en un barrio, Pedregalejo, que por entonces, hoy no lo sé, se consideraba una zona privilegiada. Pagaba por él 8.000 ptas. al mes (¡48 €!) y según mis colegas yo era un derrochón. Ese mismo año me trasladé a Madrid y compré mi primera vivienda. A mí me gustaba el Paseo de Rosales, pero acabé recalando en Moratalaz: 92 m2, 655.000 ptas, (casi 3.900 €). El crédito, sustanciado en letras de cambio según la costumbre de la época, conllevaba un interés del 14 %.: me felicitaron por las buenas condicione que había conseguido. Dato importante: el precio del piso superaba, entonces en muy poco mi sueldo anual, que era el que correspondía a mi condición de funcionario, o sea, no para hacerse rico.

Hoy, alquilar en Málaga 80 m2 cuesta, de media, 1328 € al mes y comprar 90 m2 en Madrid, un importe medio cercano a los 600.000 €, cuya equivalencia en lo que hubiera sido mi sueldo actualizado, sería más de 10 años de sueldo. Os dejo que saquéis las conclusiones. 

  

Las causas de la escasez

Falta suelo urbanizable

• El proceso de transformación del suelo, desde su clasificación inicial como rústico hasta convertirse en suelo listo para edificar, puede tardar entre 10 y 15 años, o incluso más de 20 años en algunos casos. ¿Esto tiene que ser necesariamente así o alguien puede tomarse la molestia de cambiarlo?
• La compleja normativa regulatoria de la operación y la lentitud burocrática son otro ingrediente a tener en cuenta. Más de lo mismo; la burocracia se alimenta a sí misma, pero también puede simplificarse. Es cuestión que corresponde resolver a los políticos con mando en plaza.
• Añádase, en algunos casos, la intrincada estructura de la propiedad y tendremos una idea aproximada de la primera de las causas.

Incremento constante de los costes de producción

• En los últimos 8 años, los costes de la construcción se han incrementado en algo más del 50%
• El factor de la mano de obra, uno de los componentes, afecta por partida doble: no sólo ha aumentado su coste sino que viene acusándose una carencia generalizada de personal cualificado. Esperemos que las políticas restrictivas de la inmigración proclamadas por algunos Partidos no agraven la situación, si tienen ocasión de  ponerlas en  práctica.

Una legislación funesta

• La vigente Ley de la Vivienda es un monumento a la irracionalidad. Lo escribí hace tiempo y no me gusta repetirme ahora. Sólo quiero decir que el articulado de esa Ley probablemente es una de las causas que están detrás del extraño fenómeno de las 3.837.328 viviendas vacías en un país en el que encontrar dónde vivir es una epopeya. (Es cierto, que, según el INE, la mayoría de las casas vacías, alrededor del 60%, se concentran en pueblos con menos de 10.000 habitantes. O sea, casas vacías en la España vaciada. ¿Y el resto? Pues más de millón y medio no están ubicadas en pueblos abandonados, pero hay propietarios que, de momento, ni venden ni, mucho menos, quieren alquilar, porque lo consideran un riesgo.
• Un caso irritante: el tratamiento legal del fenómeno okupa e inquiokupa. ¿Como es posible que se diga en un texto legal que para recuperar un inmueble que es de tu propiedad tengas que ser tú quien demuestre que el  usurpador no es un ciudadano vulnerable? Es cierto que el el fenómeno carece de relevancia en términos cuantitativos, pero cualitativamente es explosivo; genera alarma social, cada episodio es aireado y comentado hasta la saciedad provocando una indignación generalizada ante la práctica inmunidad con que actúan los okupas. Tiene, por supuesto, sus efectos en la política, cuyo examen nos llevaría muy lejos de lo que pretendo en este post.

Faltan viviendas públicas

• No importa el modelo, el ejemplo, que escojamos; da igual que hablemos de alquileres o de viviendas en propiedad, el parque publico español de viviendas públicas, es ridículo si lo comparamos con lo que sucede en la Unión Europea.
• Unos meros datos de los porcentajes de viviendas públicas: Países Bajos 30%, Austria 24%, Dinamarca 20’9 %, Francia, 16´8%.  Media de la UE 9’3 %, España: 2’5 %. (Menos de la tercera parte de la media) 
• Como decía, hay distintos modos de afrontar el problema pero es un hecho que los que solemos llamar "países de nuestro entorno", no importa la orientación política de sus Gobiernos, cuentan con esta herramienta para hacer frente al problema de la vivienda. Más aún, esos modos de hacer trascienden la peripecia electoral.
• Es obvio que si el ente público, sea Estado, CC.AA. o Municipio,  controlara el 30, el 15, o incluso el 10 % del mercado de la vivienda, no sólo aportaría un elemento clave directo para solventar la escasez de viviendas, sino que influiría en el resto del mercado de forma decisiva, ya hablemos de venta o de alquiler. Un inciso: hasta donde yo sé, enajenar el parque municipal de viviendas transfiriéndolo a un fondo buitre es una exclusiva española, madrileña, por más señas.

Otras causas

• Según los datos oficiales, hay cerca de 400.000 pisos de alquiler turísticos censados como tales. Es evidente que, por definición, no podemos saber cuántos más hay funcionando al margen de la normativa vigente. Este apartado, por sí sólo justificaría un post monográfico; agravamiento de la escasez de viviendas en alquiler, alteración sociológica de barrios, cuando no de ciudades enteras, etc. etc. 
• Compras de viviendas por extranjeros. Los extranjeros compraron 71.155 viviendas en España en el primer semestre del 2025, lo que supone el 20% del total y un 2% más que en 2024. Es un dato a tener en cuenta, más llamativo que determinante, y que, por otra parte tiene difícil solución porque aunque los primeros compradores fueron los británicos, les siguen de cerca alemanes y otros nacionales de países de la UE, lo que dificultaría o, incluso, impediría idear fórmulas que obstaculizaran esas compras, por ejemplo penalizándolas fiscalmente.

Un Plan Nacional de vivienda

Por lo que a mí respecta, descarto las medidas "negativas", entendiendo por tales, las limitativas directas de derechos(establecer topes máximos de los alquileres, por ejemplo) porque ni resuelven el fondo de problema, escasez de viviendas, ni evitan que acaben generando prácticas tramposas en demérito de los más débiles y del Fisco. Dicho de otra forma, no se trata de "intervenir el mercado", sino de entrar en él como actor.

Creo, pues, que ha llegado el momento de darle una solución global a un problema que también es legal.

• Sería imprescindible un Pacto de Estado, por supuesto, no sólo porque su ejecución tendría que abarcar más de una legislatura, sino porque habría que garantizar su supervivencia al margen de las ideologías, eso sin hablar de la ingente masa de recursos que sería preciso movilizar. Es decir habría que manejar bastantes Presupuestos Generales del Estado sucesivos
• En este Pacto deberían estar los Partidos Políticos, cuantos más mejor, cuya presencia, cuyas firmas, garantizaran la continuidad de lo acordado más allá de los límites marcados por las elecciones. Y sería bueno, imprescindible, que estuvieran además presentes los agentes sociales, sindicatos y patronal, para apuntalar los fines buscados.
• Es obvio que dar solución, simultáneamente, a la angustiosa falta de viviendas (recordemos: 700.000 a fecha de hoy, más la que se irán añadiendo cada año ) y a la consecuente carestía tanto de adquisiciones como de alquileres, exige movilizar no sólo recursos públicos, lo que implica la redistribución de los recursos disponibles, sino otra enorme masa de recursos privados.
• Supongo que, por lo que se refiere a la construcción en régimen estrictamente privado, sería el momento de articular toda una batería de incentivos fiscales que tocaran no sólo la construcción, sino los alquileres y las operaciones de compraventa. (Lo que, dicho sea de paso, obligaría a reordenar la fiscalidad en su conjunto)
• En cuanto al parque público, habría que empezar por deslindar de nuevo las competencias estatales, autonómicas y municipales, para acometer, después, a qué modelo nos habríamos de acoger, es decir cuántas de las nuevas viviendas iban a dedicarse a venta y con qué garantías de no reprivatización, y cuántas a alquiler, y  quiénes y con qué condiciones podrían beneficiarse del Plan.
• Y ¿por qué no? bien podría aprovecharse la ocasión para revisar cuanto rodea a las distorsiones creadas por la proliferación descontrolada de los Pisos turísticos (barrios prohibidos, número máximo respecto al total de viviendas , fiscalidad sobre la propiedad y sobre el usuario, y mecanismos de control).

Para terminar

No soy ningún iluso: sé muy bien que la clase política española está a años luz de regalarnos a los ciudadanos algo parecido, pero está bien que hablemos de ello. No sé cuándo, ni cómo, pero confío en que llegará el momento en que cada uno de nuestros representantes vuelva a pensar que su Partido es más importante que él y que España lo es más que su Partido. ¿Por qué no? ¿Recuerdan Los Pactos de La Moncloa? ¿La Constitución? Así se hicieron, y los que lo firmaron eran, todos, españoles.